サラリーマンでも出来る、低リスクの売りアパート運用ガイド

建材の違いまで見極めよう

このページでは、建材の違いから、良い売りアパート見極めるポイントを解説しています。

どれを選ぶか?RC(鉄筋コンクリート)、鉄骨、木造

結論から言えば、単純な正解というものはありません。RC(鉄筋コンクリート)、鉄骨、木造それぞれにメリットもデメリットもあります。

素人的なイメージからすると「木造は安そうだけど、寿命が短そう」「鉄筋コンクリートなら長寿命、ただし値段が高い…」といった感じでしょうか。一般論としては、まったくもって正解です。ただし、実際に物件を購入する際には、様々な要素が複雑に絡みあってきます。

極端な例を挙げてみましょう。新築の鉄筋コンクリート造1億円と、築10年の木造7,000万。どちらも間取りや部屋数はほぼ同じだとします。これだけで見ると、前者の方が割安で優良な物件に思えるでしょう。しかし、前者は都心から2時間の山の麓、後者は都心部で最寄り駅から徒歩5分だったとしたら…書くまでもありませんね。

建材の違いは、あくまで物件選びの判断基準のひとつにすぎません。立地、価格、利回り、築年数などとともに、総合して判断するのが賢明です。

建材ごとの長所と短所

では、建材ごとにどんな特徴やメリット・デメリットがあるか見ていきましょう。

法定耐用年数

  • 木造…22年
  • 鉄骨造…34年(軽鉄骨25年)
  • RC造…47年 

価格と利回り

  • 木造…◎
  • 鉄骨造…〇
  • RC造…△ 

維持コスト

  • 木造…〇
  • 鉄骨造…△
  • RC造…△ 

リフォーム・建替の容易さ

  • 木造…◎
  • 鉄骨造…〇
  • RC造…△ 

銀行評価・融資期間

  • 木造…△
  • 鉄骨造…〇
  • RC造…◎ 

木造は価格が手頃で利回りも高い物件が多く、比較的短期間で利益を確保できるようになります。反対に、寿命の面から見れば、RCは木造の倍以上!長期運用を念頭に置くなら、大きな差がでます。将来的に転売できる可能性もより高くなります。建物の経年劣化による修繕費用も然り。そしてもうひとつ、「銀行による融資期間」が大きく異なります。

建材で違ってくる融資期間

具体的には、上記の「法定耐用年数」から「その物件の築年数」を差し引いた年数が融資可能期間となります。木造で築10年なら 22-10=12年、鉄骨造で築5年なら34-5=29年といった具合です。このように確固たる事実として、物件購入の際、建材の種類によってローンを組める期間が違うということがあります。

但し、これはあくまでも一般的な原則論です。購入者の属性や信用度、さらには仲介業者と銀行の繋がりによって、融資が可能となる場合も往々にしてあります。事実、私がお世話になったクリスティは銀行との強いパイプがあり、通常では困難な融資をまとめてくれました。

以上の通り、建材の種類は物件選びを大きく左右する要素です。寿命や価格、利回り、資金計画などと総合し、適切な判断を心掛けてください。

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