サラリーマンでも出来る、低リスクの売りアパート運用ガイド

購入契約前のチェックポイント

このページでは、売りアパートを選ぶ上での注意点をまとめています。

書類から分かる「ワケあり物件」

物件を紹介する書類に再建築不可」や「告知事項あり」の文言があったら、ほぼ間違いなく「ワケあり」です

「再建築不可」は建築法令上、再建築できない違法建築を意味します。銀行ローンもまず受けることができません。違法性があると知らずに入手してしまっては目も当てられませんので、必ず確認してください。それどころか業者によっては明記していないというケースもあります。極端に安い物件を見つけた場合は、なぜ安いのかをしっかり確認してください。

「告知事項あり」は、入居者の自殺などの事件・事故があった物件です。売買契約時の重要事項説明書に必ず明記しなければなりません。そういった性質上、価格は相場よりかなり安くなっています。ちなみに、事件・事故の度合いや金融機関の判断により、ローンが受けられる場合もあります。この点は「再建築不可」とは異なります。

この他、「土地が借地権か所有権か」、「建築確認書や検査済証の有無」、「瑕疵担保責任の有無」などが書類上で注意すべきポイントです。

実物を目で見てチェックするポイント

アパート購入にあたり、物件自体を必ず下見してください。書類上では分からないことも確かめることができます。主なポイントは次の通りです。

  • 日当たり
  • ごみや雑草の管理状況
  • 外壁・屋根・階段などのメンテナンス状況
  • 建具や設備の劣化状況
  • 建物の傾き
  • 光ケーブルの有無
  • 共用部水道栓の有無
  • 隣地との境界など。

また、晴れの日だけでなく、雨の日にも見に行きましょう。雨もりの有無はもちろん、階段などの水はけ、雨戸井の不具合などもチェックしてください。

周辺環境も忘れずチェック

駅からの近さは、入居者募集の大きな武器になります。都心部でも郊外でも、駅近物件は環境より優先されるという傾向が強くあります。

ワンルームの場合はコンビニエンスストアや、スーパーなど商業施設の充実が重要視されます。ファミリー向けの場合は公園や幼稚園、学校、病院などの公共施設も重要視されます。逆に公衆道徳上好ましくない施設(風俗店など)はファミリー向けの場合、敬遠されます。

アパートを購入する際は価格でだけでなく、上記で紹介した物件の情報や状態、および周辺環境も忘れずにチェックしてください。

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