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不動産投資の節税効果

このページでは、不動産投資の節税効果について解説しています。

まずは税金の仕組みを理解

不動産投資による、サラリーマンの節税効果について見ていく前に、税金(所得税)の仕組みを確認しておきたいと思います。

まず、税金とは、収入ではなく利益に対してかかるものであるということを理解する必要があります。

企業を例にとると、「売上高-経費=利益」です。この図式からもわかる通り、売上高がたとえ同じであったとしても、経費が多ければ、そのぶん利益は少なくなり、結果として、利益に応じて算出される税金の額も少なくなります。

企業の場合には、設備投資や福利厚生などの経費を意図的に増やすことで利益を減らし、支払う税金の額を抑えることができます。これが、いわゆる「節税効果」です。

サラリーマンの節税効果とは?

では、サラリーマンの税金はどのように計算されるのでしょうか?

考え方は、企業の場合と同じです。年収から給与所得控除を差し引いた「給与所得」(企業における利益に相当)に対して、税金がかかってきます。

ひとつ企業との違いを挙げるなら、上でも見た通り、企業は意図的に経費を増やすことで利益、そして税金の額を調整することができますが、サラリーマンの場合は、給与所得控除(経費)は年収に応じて額が決まっているので、それができません。

そこで、節税対策として登場するのが、不動産投資です。不動産投資による所得のことを「不動産所得」と言いますが、この「不動産所得」と、サラリーマンとしての稼ぎである「給与所得」は合算(損益通算)することができます

たとえば給与所得が「100」で、不動産所得が「-20」、税率が「30%」だったとします。もし不動産投資をしていなければ、税金の額は「100×30%」で「30」。しかし不動産投資を行うことで税金の額は「(100-20)×30%」で「24」になります。

簡単に言ってしまうと、この「30」と「24」の差額が、不動産投資による、サラリーマンの節税効果というわけです。

不動産投資における経費

ちなみに、不動産投資において経費として認められるものには、以下のようなものがあります。

  • 土地・建物に課される固定資産税・都市計画税
  • 修繕費
  • 損害保険料
  • 不動産会社・管理会社への管理手数料
  • 共用部分の電気代・水道代
  • 入居者募集のための広告宣伝費
  • 税理士・弁護士などへの報酬
  • 減価償却費・繰延資産の償却費
  • 賃貸開始後に支払った住宅建築・購入時の借入金の利息
  • 立退料

これら、法律で認められている必要経費を戦略的に活かしながら、保有する不動産の資産価値を高め、加えて税金の額を抑えることこそが、不動産投資による節税効果の、何よりの醍醐味だと言えるでしょう。

 
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