サラリーマンでも出来る、低リスクの売りアパート運用ガイド

物件購入にかかる諸経費

このページでは、不動産投資で重要となるローンの組み立て方を解説しています。

銀行融資に不可欠な資金計画

ローンで売りアパートを購入する際、絶対に必要なのが資金計画です。そもそも銀行融資はこれがなければ、受けることができません。アパートの購入費はいくらで、そのうちいくらが自己資金で、ローンによって賄うのはいくらか。どんな間取りの部屋がいくつあって、月々の家賃はいくらと想定しているのか。そして、月々どのくらいの額で返済していくのかなど。

このような資金計画をもとに、銀行融資を申し込み、審査にパスすれば晴れてローンを組むことができます。ただし、この審査というのも決して一筋縄でいくものではありません。計画見直しを何度も求められるというのもざらです。

その点、ノウハウに長けた仲介業者さんは、強い味方になってくれます。私がお世話になったクリスティには豊富なノウハウと銀行とのパイプがありました。様々なアドバイスや口ききを行ってくれ、無事審査にパスできたといういきさつがあります。詳しくは「銀行からの借入と返済法」のページをご覧ください。

諸費用は物件価格の約10%

例えば、購入するアパートが5,000万円の場合、500万円の諸経費が必要になると考えられます。

もちろんこれは目安としての数字です。物件や条件などによって異なります。場合によっては3~8%程度となることも。5,000万円の物件の諸費用例を見てもみましょう。

  • 登記費用
    ・表示登記(新築物件のみ) 約10万円
    ・保存登記・移転登記
    ・抵当権設定登記など 約30~60万円
  • 仲介手数料  
    ・5000万円の3%+6万円+消費税=163万8千円
  • 印紙代
    ・15,000円(5,000万円までの場合)
  • 火災保険
    ・期間10年一括の場合 約30~50万円
  • ローン金利
    ・借入額に対する金利割合分
  • 固定資産税
    ・約10~25万円
  • 不動産取得税
    ・約40~70万円

上記のように、諸費用にはだいぶ幅があります。仲介手数料の額、ローンの借り入れと期間、物件評価額による税金の違いなどによるのです。ゆとりを持つ意味でも、まずは10%という数字で試算してみることをお勧めします。

忘れてはならない維持費用

アパート経営で避けて通れないのが建物の維持費用です。なかでも一番大きな出費となるのがリフォームや修繕費用になります。特に建物の外壁は築10年で見た目がかなり悪くなります。想定に入れておきましょう。

入居者が退去した際の壁紙内装や鍵の交換も必要になってきます。さらには廊下など共用部分の電気代なども必要になってきます。これらを忘れると資金計画に狂いが生じてきます。大まかでかまわないので試算に組み込んでおいてください。

 
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