サラリーマンでも出来る、低リスクの売りアパート運用ガイド

賃貸経営のデメリット

このページでは、売りアパート経営のデメリットを分析して紹介しています。

アパート経営におけるリスクとは?

アパート経営も投資である以上、リスクは存在します。ただし臆する必要はありません。予めきちんとした対策をとっておけば、回避できる性質のものがほとんどです。

例えば、自然災害や火災。火災保険は加入が必須です。逆に地震保険は高額なためメリットが少ないのが実状です。購入時に耐震性チェックは行っておきましょう。

物件の老朽化も避けては通れません。表面利回りが高い中古物件などは、設備の故障や外壁や屋根の破損なども想定されます。購入時の物件チェックは密に行ってください。また予め修繕費用の相場や業者などもリサーチしておき、一定の費用も確保しておくとよいでしょう。

最重要課題の「空室対策」

部屋が空室となった場合、家賃収入はなくなる。この明白な事実は、空室対策の重要性を何より表しています。アパート経営では、家賃収入でローンを支払っていくのが基本です。空き部屋が長期間続けば、貯蓄や生活費を切り崩すほかありません。そうならないためにも、しっかりとした対策が不可欠です。長期間空き部屋が続くようなら、以下の方法を検討してみる余地があります。

  • 敷金・礼金・家賃の値下げや家賃1ヶ月分サービス
  • 客付業者への報酬増額
  • 内外装のリフォームで、物件をイメージチェンジ
  • ペット可、外国人可、高齢者可などの入居条件の緩和

ただし闇雲に行うべきではありません。管理会社とよく相談し行うのが賢明です。また安定収入を得るという観点では、「一括借り上げ方式(サブリース)」を利用するのも一考です。手数料により家賃収入自体は目減りしますが、空室リスクを回避できます。物件購入時に検討してみてください。

もうひとつの課題は「家賃滞納対策」

家賃滞納の発生件数は、年々増加しています。100年に一度の大不況。入居審査では問題なくても、リストラや給与カットなどが起きれば状況は一変します。かといって同情は禁物です。オーナーはローン返済の義務を負っているのですから。滞納発生時の対応として、まずは以下を実践します。

  • 本人への直接かつ早急の督促。遅くなるほど滞納は増えていく可能性が高くなります。
  • 保証人に通知。まずは事態を連絡し支払を促してもらいます。それでもダメなら督促します。

これらに反応がなく滞納が3ヶ月以上続いた場合、「明け渡し訴訟」の対象になります。しかしあくまで最終手段と考えてください。時間も費用もかかり、ローン返済にも悪影響を及ぼします。そうならないためにも、以下のような事前対策を検討しておくべきです。

  • 敷金を2ヶ月以上徴収し、滞納の担保とする。
  • より厳格な入居審査基準の適用
  • 賃借人の保証会社への加入義務づけ
  • クレジットカード払いの義務づけ

ただし、これらの対策行使は入居者の確保にも影響を与えます。入居率低下を招かないよう、程よいバランスを考慮してください。

 
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売りアパート不動産投資ガイド