サラリーマンでも出来る、低リスクの売りアパート運用ガイド

「利回り」を正しく理解しよう

このページでは、不動産投資の“利回り”を分かり易く解説しています。

そもそも「利回り」とは?

「利回り〇〇%」という表記。売りアパートの広告などで必ず目にします。この「利回りとは」、投資に対する利益の回収割合のことを指します。「高利回り」とはその回収率が高まっている状態のこと。逆に「低利回り」とは回収率が悪化している状態になります。

当然ながら利益を上げていくには、利回りが高い方が有利となります。アパート経営で7%~10%が利益を上げるための基準とされており、10%を超えるものは「高利回り」であると言えます。ただし注意が必要です。販売広告で10%を超える利回りの物件を見つけたとしても、すぐに飛びつくのは早計です。そこには、あるからくりが潜んでいるかもしれないからです。

「表面利回り」と「実質利回り」の違い

利回りには2つ種類があります。「表面利回り」と「実質利回り」です。前者の方が計算上、高い数字となるため、不動産広告では客寄せ的に掲載されるケースが多くあります。しかし、実際にアパート購入や運営で考慮しなければならないのは後者なのです。詳しく見ていきましょう。

表面利回り

単純に年間の家賃収入を物件価格で割ったもの。諸経費などは計算に入れていません。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

実質利回り

年間の家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用などの経費を差し引いた額を、投資金額で割ったもの。

実質利回り(%)=(年間家賃収入‐年間の運用経費)÷(物件価格+購入諸経費)×100

すべては「実質利回り」で考える

上記の通り、「表面利回り」とはアパート運営を実際行う者にとって意味のない数字です。それどころか誤った判断を招く元凶であるとさえ言えます。事実、表面利回りだけを見て購入物件を決めてしまい、経営に失敗することも多いそうです。

例えば地方では、表面利回りが20~30%と謳っている物件でも、地方ゆえ入居者が集まらず、実質利回りがその半分にも満たないケースが起こるそうです。

逆に都心部では表面利回りが小さくても、入居者がある分、経営失敗に陥るケースは少ないとのこと。また物件自体の資産価値が高い(例:RC造で新築など)のであれば、低い利回りを将来的に補うことができます。

以上のことから、的確に収益力を表す数字は「実質利回り」となります。アパート経営は、これを基準として考えなければなりません。

 
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